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2018-06-20 11:31:07

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  央广网北京10月13日消息 据经济之声《天天315》报道,很多人买房是为了孩子上学,如果在小区里有一所又近又好而且是公立的幼儿园,会让这个小区的房价和周边的房子拉开远远的距离。但是,开发商在售楼时承诺的幼儿园、学区房之后不兑现的事情屡屡发生。即使是万科这样的房地产龙头企业,也没有做到好的表率。

  北京房山区的京投万科新里程幸福家园开盘售楼时,承诺将会有从海淀区引进到房山区的公立幼儿园六一幼儿园入驻到这个小区。这样的宣传让许多家里有学前儿童的购房者趋之若鹜。

  有两个孩子的刘女士就正是因为看好了这个未来的幼儿园才买的这里的房子。刘女士当时还在怀着二宝,为了大宝能顺利入园,还特意查询了官网信息来确认这个宣传的真实性。可没想到,大宝还是错过了入园时间。

  刘女士:我们家是2013年夏天买的房子,那个时候我正大着肚子,我们家两个孩子,老大比老二大两岁,我当然关注的就是学校、幼儿园。当时在售楼处,我们就看到了各种宣传,就是六一幼儿园,当时也问了是不是公立,他们说的所有话都是板上钉钉的。后来就有同事提醒我开发商说的话最好别信,就说他们只是宣传。随后我就上网去查了一下资料,当时市教委官方微博,还有房山教委信息网等这些官方网站在报道里说的全部是一致的,然后我们就买了这个房子。买完之后我们是去年入住的,去年9月份我们家老大就应该上幼儿园了,但是幼儿园没开,因为老大比较大了等不急,所以我们就到处找幼儿园,然后就发现现在幼儿园都已经满了,入园很困难了。

  眼看着孩子一天天长大,无奈之下,刘女士只能给大宝选择了一家较远的幼儿园,现在二宝也到了入园时间,却没有幼儿园接收。刘女士每天要带着二宝接送大宝上下学,苦不堪言。

  刘女士:老二今年上,前段时间我们一直在等,教委和万科都跟我们说9月份会开园,我就一直在等,所以我就没报别的,等到现在也没开。我现在就只能每天带着老大和老二一起坐公交车去送老大上学,小的进不去,送完了我再带着老二回家,晚上再带着老二去把哥哥接回来。万一遇上天气不好的情况,我们就去不了了。9月份有一次下午我去接的时候,天还好好的,还没接到,就突然下起了暴雨,我们三个人都淋透了,真的是苦处没法说。

  为了维权,刘女士寻求各方说法,她分别联系了万科的负责人和房山区教委,也有邻居联系到海淀教委,但三方似乎都在踢皮球。

  刘女士:我个人给万科和房山的教委都打过电话,房山教委说我们在积极推进,我们能做的我们都做了,我们不能做更多的事情了,我们的职责范围就这样了。然后万科的说法是,万科本来把幼儿园建完以后就可以交给教委了,它们现在已经精装完了交给教委了,能做的也做完了,它们也没什么可做的了。我本人没有跟海淀教委打过交道,但是我邻居说海淀教委完全不知道这事。

  据了解,北京房山京投万科新里程小区的这座大门紧闭的幼儿园占地6000多平方米,包括两栋教学楼,一个塑胶操场及其周边设施场地等。记者在现场果然看到了已经完工的两栋建筑物,楼层不高,但从外立面看十分现代化,楼间的操场铺着色彩鲜艳、图案漂亮的塑胶地面,幼儿园内外都进行了绿化,但墙根下、角落里还堆放着一些砖块、玻璃等建材。由于长期未曾使用,风吹日晒导致有些设施已经破损,落满灰尘。操场周边的空地上,长着杂草,似乎好长时间无人清扫维护。

  因为幼儿园不开门,门前的空地人少车少,成为附近居民的休闲场地。常有家长带着孩子在这里玩耍嬉戏。有家长告诉记者,以前在传达室里还偶尔能看见看门的,但最近连看门人也不再出现。

  业主顾先生入住时幼儿园已经建好了,开发商说幼儿园2015年9月会开园,但一直拖到今年都没有任何招生的音讯。顾先生反而听说,原本定好的公立幼儿园大有超私立幼儿园发展的势头,名字叫青圃幼儿园。这让业主们非常担心。

  顾先生:当时万科的房价在周围是最高的。买这个房子的时候,我们考虑这个幼儿园就在我们小区中间,感觉特别好,结果到现在还不开园,以后就是开园也是往私立园的方向去发展。我们现在就不理解这个事,这应该是一件好事,我们有1400多业主,这么多的孩子,本来说是公立园,现在又变成私人幼儿园来赚钱。我们都搞乱了,我们在网上也查不到青圃幼儿园的相关信息。

  万科方便对于这件事情的负责人张阔说,现在事情的进展还不明朗。幼儿园迟迟不能开门的原因是,当时签署三方协议的海淀教委、房山区教委以及万科,三方的签署人已经有两方都离职了。至于为什么换了领导就执行不下去的原因,他的言辞之间似乎还有很多难言之隐。

  张阔:我们是2013签的三方协议,然后换了两任领导,这三方现在只剩房山一个了,万科的签署人离职了,海淀区教委的签署人也不在职了,海淀区教委换领导了。我真的也真不清楚为什么它们不正面给我们回复,说实话我真的弄不明白,它们现在对业主就是不承认有这个东西。

  关于业主们担心的原来说好的公立幼儿园是不是会变成私立的青圃幼儿园,张阔说,可能性应该不大。

  张阔:青圃是六一衍生出来的,海淀区教委不同意,万科也不同意,所以基本上就相当于把它排除了。

  记者联系到北京市房山区教委,他们对于这件事情的态度是,说好的六一幼儿园没有来,为什么变成了青圃公司承办,他们也不知情,需要海淀教委表态。

  房山区教委:2013年海淀教委、万科还有咱们房山教委签署了一份协议,等于把这个幼儿园引进来,然后就一直没有下文了。今年3、4月份,万科找我,说想办移交,就是不想开园了,后来它又告诉我们有青圃的公司要来承办这个幼儿园,我们就很奇怪,就说青圃是谁,后来我们通过万科把青圃也一起请过来,问清了情况,2014年幼儿园把它的经营权利转让给了青圃。

  这件事的过程我们房山教委并不清楚,然后我们就问万科,你们万科知不知道,其实万科一直也都是含含糊糊,后来他们就表示知道这个事,而且他们又补充签署了一份协议,等于万科同意六一幼儿园转让其经营权利,我们教委本着一个什么原则?因为这个协议是海淀教委、万科和我们房山教委签署的,现在万科同意六一幼儿园让青圃来承办,所以海淀教委应该对这件事表明态度,要给一个说法。

  房山区教委认为,海淀教委对这个事情一直不表态,所以事情一直拖到现在。

  房山区教委:海淀教委后来一直不表态,所以这件事就一直拖到现在。考虑到孩子上学这事越来越紧迫,我们上周给海淀教委发了一个函,想请他们过来一起座谈。他们不来,我们今天昨天又跟人家联系,说你们不来我们去也行,他们说去了也没时间见我们。我们的立场就是绝对不会让青圃来办,海淀教委你要办还是让六一幼儿园来办,或者要想终止合作,你拿出你的理由来,然后我们教委接过来,我们自己办。

  有业主组织起来到海淀教委进行信访,海淀教委给出的回复是,当年三方协议中签订的向房山区引进六一幼儿园,但是没有具体说明引进方式,需要引入方房山教委来决定。海淀教委在今年九月份之前全都不知情,直到房山教委给海淀教委发函。记者致电海淀教委学前科,也得到了同样的回答。

  海淀教委:之前确实不了解这个情况。

  记者:那这个协议现在还有效吧?

  海淀教委:这个我们都不清楚。

  记者:那一般要等多长时间才行?

  海淀教委:最开始怎么签的这个协议,是什么情况,我们这儿都不知情,也不是我们这签的协议,所以您先等一等回复。

  记者:一般这种事情多吗?

  海淀教委:没有,基本没有,这是头一次。

  事实上,与北京房山京投万科新里程小区相同的案例还有很多。有的是承诺即将开园但是没有开的,有的是开发商涨了房租迫使幼儿园关门的。而且,不仅幼儿园,也有承诺是小学或者中学的学区房,但是没有兑现的。那么,我们的消费者遇到这样的问题应该怎么办?北京房山京投万科新里程小区的业主们应该如何维权?兰台律师事务所的包华律师以及北京同诺律师事务所律师胡晓对此进行了分析和解答。

  经济之声:开发商承诺的2015年9月开办幼儿园,至今没有开园,是否算作违约?

  包华:这要具体问题具体分析,因为幼儿园作为一个教育配套的设施,在我们的规划中是有的。在北京市现行的八大类配套中,其中有一类就是教育配套,教育配套包括幼儿园、小学、初中等。如果设施设备没有建成,或者没有达到交付和使用的条件,万科确实要承担责任,但是如果这个设施设备已经建成,并且符合交付和使用条件,但是没有学校入驻,这应该是当地教委需要筹措的内容,所以我们判断开发商是否违约,就要看这个设施设备是否已经建成、是否已经达到交付使用条件了。

  胡晓:我基本同意包华律师的说法,因为开发商的责任一般主要还是建设责任,除非当时合同里对这一幼儿园有一些特别明确的描述。

  经济之声:在什么样的情况下,业主能索要赔偿?

  包华:一方面有合同约定当然是最好的,例如针对合同预期交房的约定一般都是有的,设施、设备、以及相应配套的一些约定一般也是会有的。此外,单方的承诺也可以是业主主张权利的一个基础。因此,合同是一个方面,单方做出的承诺表达也是一个方面,这两个方面共同构成了维权基础。

  胡晓:合同条款是最好的,如果合同中没有这样的一个条款,我们面临的问题就是我们如果主张违约责任,主张多少是合适的。在这种情况下,法院只能酌定,但是在法院酌定的过程中,万科这一方可能是比较被动的,更多的是两个教委之间一直在踢皮球。目前我们也不太清楚背景,万科应该承担多大的责任,法院肯定也会予以考量。

  经济之声:根据业主的了解,原来说好的公立幼儿园大有往私立幼儿园发展的趋势,如果真的变成了私立幼儿园,开发商是否应该给业主赔偿?

  胡晓:这个问题也需要具体情况具体分析,因为有的开发商是比较“聪明”的,它承诺的可能是教育配套,但是这个教育怎么配套以及以什么样的形式配套,包括教育费用的价格可能不会有特别详细的描述。业主在索赔时需要证明,我签订这个合同时最主要的目的就是公立幼儿园,但是这在我们的司法实践里是较难举证的。在完全有证据的情况下,我们或许可以要求赔偿。

  包华:在北京,目前常见的一套房屋购置少则一两百万,多则大几百万,甚至过千万。在这种情况下,除了房屋的价值以外,购房人最关注的应该就是教育配套措施。从这个角度来讲,法院要求其证明的力度就会很大,要求也会很高,但是从司法裁判的角度来说,这种交易目的其实是很难证明的,而且法院一般也不太会接受这样的处理。第二,我们也无法论证公立幼儿园就一定比私立幼儿园好。

  经济之声:开发商在刚开始宣传销售时的很多承诺往往都不能兑现,像幼儿园、学校这一类的宣传,消费者在购房时应该如何确认才能确保不会出现问题?

  包华:如果购房人确实关注这件事情,可能就要在我们合同的示范文本基础之上再增加一些补充性的条件,例如教育配套目前的情况是什么?如果教育配套不能如期或者如约兑现,我们是否能够解除合同?解除的条件又是什么?因为教育资源的配给主要是由教育主管部门,也就是当地的教委来确定的。

  胡晓:解除条件是非常重要的。此外,完全控制住由多方力量共同决定的事件的风险是非常困难的,所以消费者或投资者在做决定时还可以考虑如何进行补救。我们可以将违约条款写在合同里面,作为合同目的构成的一个说明要件。其次,如果发生违约状况,在你向我支付违约金超过多少天以后,我还是可以解除合同,解除合同之后,我甚至还可以再规定违约金。这些内容都是可以进一步细化的。

  经济之声:两个区的教委是否应该尽快站出来协助开发商尽快解决幼儿园开办的事情?

  包华:两地的教委应该尽快把这件事情落实,但是我认为行政机关解决这件事情的主要方向不是协助开发商,因为这件事情不是开发商的。配置教育资源应该是政府部门的职责,不管是海淀教委还是房山教委都有这样一个法定的职责去履行相关的法定义务,在这种情况下,如果我们现有的教育配套资源不能够按时投入使用,受教育群体将遭受巨大的损失,而且受教育的权益在我们的宪法中就已经有了,它的保护级别是非常高的,所以政府部门依法履行职责提供教育配套资源是必要的,它是履行自身职责去协助受教育群体获得宪法保护的权利。

  胡晓:这两个教委尤其是海淀教委应该拿出更加积极的态度,毕竟这涉及到这么多孩子的入学问题,不管在什么情况下,受教育的权利都是政府部门应当优先考虑的要素,该承担的责任还是应该积极承担的。

  □本报记者 陈莹莹

  中国金融体系中的不良风险引人关注。国务院发展研究中心金融所所长张承惠、中国长城资产管理公司副总裁周礼耀日前接受中国证券报记者采访时认为,短期内我国经济复苏的难度较大,不良资产总额、不良率在今后一段时期将持续攀升。《关于市场化银行债权转股权的指导意见》(下称《指导意见》)的落地对实体企业“去杠杆”、化解银行不良资产、促进经济结构转型将发挥积极作用,但在具体推进过程中必须严格实施“穿透式”监督与风险控制,防范企业恶意逃废债带来新的金融风险。

  不良资产“捂不住” 部分房地产贷款存风险

  中国证券报:当前经济三期叠加,银行业风险频发、不良率攀升,如何看待未来一两年不良率趋势?未来的不良风险主要集中于哪些行业和领域?

  张承惠:随着中国经济增速下行,我国商业银行面临资产质量恶化的压力。据银监会统计,到今年6月,商业银行不良率已经连续15个季度反弹,由0.94%上升至1.75%,关注类贷款也连续攀升至4.03%。两者相加,银行的风险贷款占比达到5.8%,风险贷款额为4.76万亿元。

  目前市场上对银行业不良率的估算分歧很大。我认为,“不良+关注类贷款”应是近期比较可靠的潜在不良资产状况指标。另外,除了银行信贷以外,还需要考虑其他不良资产情况,包括影子银行(如信托贷款、委托贷款等)的不良资产、应收账款以及配置于企业债券领域的资产状况。无论用什么方法估算银行的不良率水平,近年来不良率攀升是不争的事实,而且银行的不良资产状况尚未全面暴露。

  从不良资产集中的情况来看,除了一些产能严重过剩的行业以外,不良资产将更多地表现出区域性和特殊客户积聚性特征。在转型缓慢的老工业区(如东北三省)和过去几年依靠能源资源快速发展、产业结构相对单一、在经济下行期遭遇较大困难的地区,都可能出现集中的信贷风险暴露。近几年在监管部门的督促下,各银行都加大了支持小微企业的力度。根据央行的统计,2016年6月末,人民币小微企业贷款余额19.31万亿元,同比增长15.5%,增速比上季末高1个百分点,比同期大型和中型企业贷款增速分别高4.6个和8.2个百分点。小微企业贷款余额占企业贷款余额的30.7%,比去年同期高1.2个百分点。上半年小微企业贷款新增1.48万亿元,同比多增4954亿元,增量占同期企业新增款的36.3%,比去年同期水平高11个百分点。受到经济增速放缓的影响,小微企业所特有的相对高风险特征开始逐渐显现。从部分上市银行披露数据看,小微企业不良率已明显高于其他贷款平均水平。

  未来一两年银行不良资产的态势可以分为存量和增量两个部分考虑。从存量上看,由于风险尚未充分暴露,特别是经济增速放缓对小微企业的影响仍将在较长时间内持续,淘汰落后产能的过程尚未结束,加之一些传统优势产业面临进一步整合,未来一两年可能出现“捂不住”的情况,带来不良率继续攀升;从增量上看,由于近年来银行风险防范意识大大增强,约束机制进一步完善,新增不良资产的增速得到了有效控制。

  周礼耀:从目前看,由于经济结构调整的任务艰巨,短期内我国经济回稳复苏的难度较大,因此金融体系和实体经济中实际蕴含的不良资产总额在今后一段时期内仍将维持上升态势。

  具体而言,一是小微企业仍将是信用风险高发区。小微企业规模小、经营波动大、抗风险能力弱。同时,小微企业之间往往通过联保互保形成复杂的担保链圈,在风险隔断机制缺失的情况下极易造成连锁反应,对单个企业风险形成放大效应,进一步加大了风险管理难度。二是大型企业集团潜在风险逐步显现。“去产能”工作将推动大型企业的风险暴露,将导致银行信用风险进一步增加。钢铁和煤炭行业已分别提出削减1.5亿和5亿吨产能的目标,未来产能过剩行业关停并转过程中金融企业债权出现损失或不可避免。三是部分房地产贷款可能面临风险。房地产开发商的信用状况分化趋势将更明显,三、四线城市前期开发量巨大,量价持续低位运行,去库存压力较大,集中在这些区域的中小开发商将不可避免地面临资金回笼困难的局面。同时,近期20个城市集中调控楼市,可能造成“有价无市”形成的流动性风险,并造成银行新一轮不良贷款的出现。四是存量关注和逾期贷款将推动不良持续增长。截至今年二季度末,关注类贷款占比已经创近年来新高。如果未来关注和逾期贷款增速持续高于不良贷款增速,则银行的不良贷款也将继续维持上升趋势。

  中国证券报:今年上半年,部分区域的不良率已经超过3%,是否会引发系统性金融风险?未来相关部门应如何着力避免引发系统性风险?

  张承惠:我认为,近一、两年中国出现系统性金融风险的可能性很低。主要原因是我国金融体系在经过多年股份制改造和发展后,已经具备了较强的抗风险能力,金融调控部门也具备了较强的管理风险能力。只要不出现超预期的资产质量波动,银行仍有较强的能力抵御资产组合的潜在风险。2016年6月末,商业银行净利润8991亿元,各项资产减值准备金25291亿元,核心一级资本净额111610亿元,净资产或所有者权益120823亿元。根据国务院发展研究中心金融所的测算,在极端情况下,当不良率提高至9.09%时,核心一级资本充足率尚能保持6.81%的最低标准。更何况中国银行业还有很强的修复能力,近两年化解不良资产的力度也在不断加大。

  在避免出现系统性风险方面,政府部门还有很大的作用空间。一是建立风险缓释机制,摸清不良资产底数,加快不良资产核销速度。目前,银行核销不良资产方面还存在一些政策限制。例如,在现行核销的税前抵扣政策上存在不同政府部门规则冲突的问题,加大了银行核销不良资产的税务负担;再如核销贷款的认定过严、周期偏长等。为此,需要有关政府部门加强沟通和协调,在一定时期内简化核销审批手续,加大税收政策的支持力度。二是调整不良资产转让的相关规定,解除对社会资本批量处置不良资产,以及非四大资产管理公司只能自行处置不得转让的约束,鼓励银行和社会资本加快推进处置不良资产。三是加快推进不良资产证券化,利用市场机制化解现有风险。目前不良资产证券化过程中的突出问题,主要是配套法律制度不够健全。在现有分业监管的架构下,资产证券化过程中的监管协调也不够顺畅。为此,迫切需要加快相关法律体系和监管协调机制建设,对这一新兴市场进行规范和保护。同时,应在确保风险总体可控的条件下,进一步降低不良资产证券化参与主体的准入门槛,推动市场参与主体的多元化。四是在化解风险的特殊时期,国有资产所有人应降低对国有控股商业银行的利润增长要求,给银行留出“休养生息”的空间。监管部门也应提高对不良资产的容忍度,避免出现因担心责任追究而掩盖不良资产、延迟不良资产处置的倾向。五是鼓励创新,积极探索通过债转股、不良资产收益权转让等多种市场化方式消化和盘活存量不良资产。

  周礼耀:我国金融体系风险整体可控。首先,我国经济将保持中高速增长,不良资产风险暴露仍然是局部性的问题。金融行业整体资产质量状况与我国经济保持中高速增长的宏观环境相匹配,整体稳定可控。其次,金融体系的资本和拨备充足。截至二季度末,商业银行拨备覆盖率175.96%,贷款拨备率3.07%,目前商业银行的拨备水平足以覆盖贷款组合的潜在损失。其三,我国银行业整体不良率与国外大银行相比不高。在国际范围内比较,总资产排名全球前20强银行的平均不良贷款率在3.5%左右。其四,随着处置和化解不良贷款的手段和方式越来越多元化,尤其是以投行方式推动企业兼并、收购和重组,持续改善经营管理,不仅可以帮助企业走出困境,有力地支持实体经济发展,而且有效地化解了金融风险。其五,国内有活跃的不良资产交易市场。在四家中央金融资产管理公司的基础上,全国试点设立了近30家地方金融资产管理公司,提高了不良贷款交易效率和市场化定价水平。而且,重启不良贷款资产证券化,也实现信贷风险的有效分散和转移,降低银行体系的系统性风险。其六,2015年5月1日我国存款保险制度实施,通过这种金融稳定长效机制的建立,能够有效隔离不良资产在金融机构之间的传染,防范系统性风险的发生。

  坚持市场化债转股 避免过度行政干预

  中国证券报:《指导意见》出台后,未来在有序开展市场化债转股过程中,应注意防范哪些风险?

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